Le 3 opzioni del percorso contrattuale, la seconda e la terza opzione: 2- richiesta della documentazione; 3- lettera d’intenti.
Nel precedente articolo qui abbiamo descritto la prima opzione: (1) Formalizzazione della proposta ma se il potenziale acquirente si limita ad una (2) Richiesta di documentazione dell’azienda in vendita non si stabilirà alcun vincolo con il venditore, perché non vi è alcuna formalizzazione ma solo approcci verbali o comunque informali.
Il rilascio della documentazione dipenderà dalla disponibilità del venditore ma principalmente dalla fiducia che egli ripone nel potenziale compratore, le parti quindi sono libere da vincoli che non siano dettati dal reciproco affidamento e dal proprio codice di comportamento.
A tal proposito si sottolinea che anche se è giusto procedere a una verifica documentale prima di formalizzare una proposta d’acquisto è sbagliato indugiare, perché la mancanza di accordi scritti rende questo approccio poco adatto ad escludere sorprese e perdite di tempo. Vediamo perché.
Non essendoci una formale proposta ma solo attività preparatorie, l’Agenzia immobiliare potrebbe avviare trattative parallele a quella già iniziata, inoltre, qualora un nuovo interessato intenda formalizzare una proposta, l’Agenzia potrà senz’altro raccoglierla, dandogli la precedenza.
Ovviamente, l’Agenzia deve mettere in guardia il compratore su questa possibilità, comunque la mancanza di vincoli formali dà pari libertà anche al potenziale compratore.
Scegliendo la terza opzione, inoltrando una (3) Lettera d’intenti, il compratore provvede a dichiarare per iscritto il proprio interesse, al fine di ottenere maggiore attenzione e fiducia dal venditore.
Questo percorso è intermedio rispetto ai primi due, in quanto il contenuto della dichiarazione d’intenti può essere più o meno particolareggiato.
Infatti, il compratore, nel rendere evidente la propria volontà può limitarsi semplicemente a comunicare il proprio interesse o, all’estremo opposto, può rendere del tutto esplicita l’offerta economica che, a certe condizioni, è in grado di formulare.
Anche queste dichiarazioni, per quanto particolareggiate, se non accompagnate dalla richiesta di specifiche obbligazioni poi confermate dall’altra parte, non comportano particolari vincoli per le parti che possono ritenersi libere di procedere secondo il proprio interesse, quindi, pur essendoci scambio di documenti tra le parti, le considerazioni sull’efficacia di questo percorso sono le stesse già fatte sull’opzione 2.
Tuttavia, una lettera d’intenti particolarmente dettagliata su aspetti rilevanti come quello economico, unita a comportamenti tesi a confermare quanto scritto, potrebbe ingenerare delle aspettative nell’altra parte e comportare l’insorgere di una responsabilità precontrattuale. Questa circostanza si può presentare quando la trattativa comporta dispendio di energie lavorative e denaro (ad es. parcelle di consulenti) oltre alla perdita di opportunità alternative.
Il tal caso, il semplice abbandono della trattativa senza il supporto di validi motivi potrebbe esporre a richieste di indennizzo. Il condizionale è d’obbligo ma la prudenza anche.
Vincenzo Cortese
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