CESSIONE AZIENDA IN PILLOLE
Le 3 opzioni del percorso contrattuale, la prima: la formalizzazione della proposta.
Una volta completato il sopralluogo dell’azienda in vendita, l’interessato dovrà delineare il percorso contrattuale che ritiene più adatto all’acquisizione.
C’è da dire che lo svolgimento del sopralluogo richiede una particolare attenzione e discrezione da parte dell’Agenzia immobiliare che dovrà organizzare le visite evitando di palesare la propria presenza. Ciò perché potrebbe creare allarme nei dipendenti dell’azienda, causandone la “migrazione” verso altre aziende. A tal proposito, le visite solitamente sono svolte fuori dall’orario di lavoro e, quando ciò non sia possibile, devono svolgersi nel rispetto dell’assoluta riservatezza.
Al sopralluogo il compratore può farsi accompagnare anche da tecnici di propria fiducia. In tale fase è essenziale poter accedere a tutti i locali, anche quelli solitamente chiusi, perché il compratore deve poter avere un quadro preciso di tutti gli aspetti riguardo gli spazi, gli impianti, i mobili e le attrezzature esistenti.
Completate queste fasi, se il compratore ha trovato conferma del proprio interesse, potrà procedere in tre modi:
1) con la formalizzazione di una proposta economica, particolareggiata ed irrevocabile, contenente una condizione sospensiva sulla regolarità dell’azienda, con il rilascio di una caparra confirmatoria;
2) con la richiesta della documentazione necessaria a verificare la regolarità amministrativa, tecnica e urbanistica dell’azienda in vendita, al fine di procedere alla formalizzazione di una proposta economica;
3) con l’inoltro di una lettera d’intenti con cui dichiara il proprio interesse, al fine di ottenere maggiore fiducia e attenzione dal venditore e poter sviluppare la trattativa con maggiore convinzione.
La differenza principale tra questi tre percorsi consiste nei vincoli che comportano per le parti.
Nel primo caso (formalizzazione) il vincolo è più forte perché la proposta è accompagnata dalla clausola di irrevocabilità che comporta l’impegno del compratore a non ritirarla nel periodo indicato. Il vincolo è rafforzato dal rilascio della caparra confirmatoria; egli, infatti, nel mantenere ferma la propria volontà di acquistare per un certo periodo fissa, con la caparra, la misura del risarcimento forfettario nel caso di inadempimento.
Nel caso di accettazione del venditore il vincolo contrattuale diventerà effettivo e sarà possibile recedere solo a patto di perdere l’importo della caparra confirmatoria.
Bisogna dire che l’Agenzia Immobiliare, seguendo una regola di correttezza, appena raccolta la proposta d’acquisto, deve sospendere la vendita e ogni altra trattativa non formalizzata, fino alla risposta del venditore.
Spesso, quando l’accordo è formalmente concluso, si può notare che il documento finale sottoscritto dalle parti presenta delle modifiche, rispetto alla proposta inizialmente inoltrata al venditore.
Ciò può accadere perché il venditore può aver valutato che la proposta iniziale non fosse conforme alle proprie aspettative, provvedendo a modificarla con l’aggiunta e/o la sottrazione di clausole che possono riguardare la misura del prezzo; i tempi e modi di pagamento; ecc.
Queste modifiche trasformano la proposta iniziale in contro-proposta, con la conseguenza che il venditore inverte il verso della trattativa: infatti il documento da lui modificato viene datato, sottoscritto e recapitato al compratore che dovrà a sua volta ri-datarlo e sottoscriverlo per accettazione.
Il percorso per arrivare al rogito notarile può prevedere la sottoscrizione di un contratto preliminare di vendita che contenga in modo ancora più particolareggiato le clausole della cessione e il versamento di un ulteriore somma, normalmente imputata a caparra confirmatoria.
Sia la proposta accettata (a certe condizioni) che il preliminare di vendita sono soggetti a registrazione.
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